اغلب مسائل حقوقی که باید هنگام معامله املاک مورد توجه قرار گیرد، مواردی است که در زمـان عقد قـرارداد و امضاء زیر هـرگـونه مبایعه نامه ، سند، قرارداد مشارکت ، اجاره نامه و … لازم است رعایت شود ومعامله کنندگان حتما”باید از آن آگاه باشند.  دراین بخش موارد مورد نیاز شرح داده می شود.

درهر قرارداد چند نکته اصلی وجود دارد که ارکان آن قرارداد را تشکیل داده و بدون آنها قراردادها مبهم و بلا اعتباراست.

1 – نام و هویت معامله کنندگان : درهرقراردادی نام، نام خانوادگی ، شماره شناسنامه ، و کد ملی ، آدرس صحیح و تلفن ، دو طرف قرارداد اعم ازخریدار یا خریداران ، فروشنده یا فروشندگان ، موجر، موجران ، مستاجر یا مستاجران، کارفرمایان، پیمانکاران و… باید  به طوردقیق مشخص و قید شود.

2 – مورد معامله : درتمام قراردادها ، قید دقیق مورد معامله لازم و اجباری است. به خصوص درکلیه قراردادهای مربوط به معاملات املاک قید پلاک ثبتی (شامل شماره های اصلی ، فرعی، قطعه) آدرس دقیق پستی ، شماره سند ، شماره دفتر و تمام مشخصات مندرج در سند مالکیت ، لازم الاجرا است به نحوی که بدون قید مورد معامله اصولا قراردادها اعتبارندارد.

3 – مدت مورد معامله : درکلیه قراردادها مدت انجام معامله حتما باید روشن و واضح قید شود. تا درصورتی که مدت قرارداد به پایان  برسد و طرفین به تعهدات خود عمل نکنند ، بر اساس دیگربندها عمل گردد ، یا تصمیمات دیگری مطابق توافقات متعاملین انجام پذیرد.

4 – قیمت مورد معامله : ازارکان مهم هرقرارداد قیمت مورد معامله است ، به طوریکه در صورت درج نشدن قیمت مورد معامله در هرقراردادی به خصوص  مبایعه نامه ، اجاره نامه ، قرارداد خرید و فروش هرنوع کالایی ، آن سند از یکی ازمهمترین اصول لازم برخوردار نیست.

مواردی که در با شرح داده شد اصول وارکان تنظیم هر سند برای خرید و فروش و نقل وانتقـال است ، اما موارد دیگری نیز وجود دارد که باید رعایت و در سند قید شود از جمله تاریخ انشاء یا امضاء هر سند ، ملحقات و متعلقات دیگرمورد معامله مانند شماره های پرونده قبوض برق ، آب ، تلفن ، گاز که دلیل بر وجود این متعلقات به همراه مورد معامله است ، ذکر مواردی مانند انباری ، پارکینگ اختصاصی (در صورت موجود بودن)، قید میزان پیش پرداخت ، نوع وروش های پرداخت ثمن مورد معامله وهرنوع توافقات و شروط دیگری که درانجام معامله اثرگذار بوده و معمولا در بخشی از سند تحت عنوان ملاحظات نوشته می شود.

از موارد دیگری که درزمان عقد هر قرارداد یا بیع و یا تنظیم اسناد اجاره و… باد لحاظ شود، حصول اطمینان از مواردی است که در پایین آمده است.

مورد معامله مستحق الغیر نباشد : یعنی ، آنچه برای  معامله قرارداده شده بدون معارض باشد و شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر، هیچ نوع مالکیتی درآن نداشته باشند.

مانند آنکه در پاره ای موارد سند مالکیت در دست اشخاص اما درنهادهای دیگری مانند اداره اوقاف سوابقی از وقف موضوع مورد نظر موجود است ، یا درمواردی که در سند مالکیت قید شده “تمام ششدانگ عرصه ملک به مساحت …” باید مطمئن شد برای اعیانی همان ملک مالکیت جداگانه ای وجود نداشته باشد و دقت شود در زمان اقدام به خرید یا اجاره متصرف دیگری غیر از فروشنده ، یا موجر مورد را در تصرف نداشته باشد.

همین طور دقت شود مورد معامله در وثیقه هیچ نهادی اعم از بانکها ، قوه قضائیه ، اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر نباشد.

هویت مورد معامله دقیقا شناسایی شود : یعنی اگر مورد معامله و اسناد مربوط به رویت متعامل رسید دقت شود آنچه دیده شده همان است که در پایان معامله در اختیار متعامل قرار خواهد گرفت (در صورت نیاز از اداره ثبت اسناد محل تحقیق شود، پلاک ثبتی مندرج درسند متعلق به همان ملک رویت شده است یا خیر)

وضعیت و توان مالک برای انجام معامله به دقت بررسی شود : منظور از وضعیت مالک ، سن، سلامت ظاهری ، عدم زوال عقل و دارا بودن اختیار کامل مالک برای تصمیم گیری است .

در اکثر معاملاتی که یک مالک همراه تعداد کثیری از اقوام و دوستان خود در جلسات اولیه شرکت  و افراد غیرمسئول در امــور مربوط مداخله می کنند، پایان خوشی برای ان متصور نخواهد بود.

منظوراز تـوان مالک ، امکان انجام شدن معامله توسط وی است ، (توصیه می گردد ، نداشتن ممنوعـیت معاملاتی مالک توسط ارگانهای دولتی احراز شده و سپس اقدامات بعدی صورت پذیرد.)